及时归位。把政府部门的精力用在研究加强无物业小区治理的方法措施上来，指导、支持和帮助社区开展工作，培植社区的造血功能，发动引导广大居民参与社区治理。一是做实做强业主委。组织、指导业主大会成立和业主委员会换届选举工作，充分挖掘小区中组织能力强、动员资源广的企业高管，退休教师、干部等领导精英，尤其是在职党员干部，将他们充实到业主委队伍中，壮大业主委力量。建立业主委联合会，通过专业培训、案例分析、政策解读等活动，分享治理经验，为业主委互动交流提供平台，提升业主委履职能力。二是强化宣传引导。加强物业管理政策法规宣传，扩大知晓率，引导、教育、督促广大业主正确履行权利和义务，树立有偿服务的消费观念，减少业主在物业管理认识上的偏差，从而更理性、更客观地参与社区治理工作。

服务到位。认真履行宏观管理职能，做到管理到位，指导、协调到位，财力支撑到位。规范、引导社会组织有序、健康运作，公正、合法地保障社区成员的公共权益。一是加大老旧小区扶持力度。近两年来，先后将银洲公寓、恂园里、恂园西里、恂园南里等几个老旧小区的围墙大门进行了砖砌粉刷，并重点整治了排水、甬路、环卫设施等，逐步改善了居民生活环境，为实施物业管理创造良好的基础条件。二是强化物业公司监管。制定了《居民小区大件垃圾丢弃日制度》、《居民小区装修垃圾清理办法》、《社区环境卫生精细化考核管理办法》，加强物业公司监管，规范物业公司行为，引导物业管理市场健康发展；在物业合同到期前半年，提前预警，加强引导，为下一届物业公司顺利进驻创造条件，也稳住了一大批要撤离的老小区物业公司。

让社区做主

坚持民主协商，利益平衡的原则，始终强调社区的事儿自己说了算，注重拓宽居民在公共事务中的参与表达空间，充分调动居民参与社区治理的积极性，居民的家园意识明显增强，自治能力显著提升。

以开放吸取民意。

在治理过程中，通过参与式开放空间研讨、民主议事会、业主代表大会或业主大会、居民恳谈会等多种形式，满足群众依法表达诉求的愿望，为居民尤其是利益攸关方搭建有序参与的平台和开放对话的空间，建立起决策与民意互动的有机模式，在互动中引导民意、消化民意。通过参会者的争论、热议，把需求表达出来，把心中的怨气和不满发泄出来，把积极的建议汇集起来，增强社区居民的参与和合作意识，为基层矛盾冲突提供出气口和减压阀，从根本上促进社区的和谐稳定。

以榜样传递正能量。重视社区领袖在舆论引导、行为导向等方面的示范作用，通过他们带领社区居民积极参与社区建设，让居民在自助和助人中体会自身价值，提升自我管理组织能力。目前，在10个无物业小区，已挖掘44名带头人，组建起一支以退休党员为主、有活力、有能力、有威望的社区领袖团队；并组建了近百名社区志愿者参加社区志愿服务。如在恂园西里的治理过程中，社区领袖发挥了重要作用。他们扫楼梯、修路灯，逐门逐户讲解劝说，让百姓看得见、感受到了变化，通过他们的带动，居民群众改变了认识，走出小家，关心大家，不仅大修基金重新建立了起来，而且成立了新一届业主委员会，引进了物业，小区环境发生了翻天覆地的变化。

以服务换取认同。发挥社会工作者政府的好帮手，居民的贴心人的作用，以朋友的身份走进居民，扑下身子、深入社区倾听，听取带着原汁原味、带着现场温度、带着鲜明感情的群众诉求，并将这些作为社区服务的出发点，以群众视角来想问题、看问题、处理问题。

在为困难家庭、弱势群体提供专业、贴心服务的同时，运用科学的方式、方法，引导发动广大社区居民，自己组织起来，自己管理自己的事务，在专业的社区服务中培养居民的社区意识，促使居民对社区形成认同感和归属感。

促干部提能

强化社区干部队伍建设，始终要求吃得苦吃得亏，敢磨砺，敢担当，带着感情和责任，一事一事、一步一步、一年一年地抓好落实，全面提高社区干部综合素质和履职能力。

敢于坚持原则不动摇。10个无物业小区150万的治理经费，不是个小数目，对于很多企业来说，都是一块有利可投的肥肉。趋之若鹜的企业众多，其中不乏熟人与老乡。为了秉公办事，公正行事，依法处事，将有限的财政资源用在刀刃上，在治理工作中，始终坚持底线思维，保持如临深渊、如履浮冰的态度，尽可能把各种可能的情况全想透，把各项措施做得周详完善，做到零失误零差错，勇于触动少数人的不当利益，坚持维护群众利益的决心不动摇。

敢于直面问题不逃避。在这10个无物业小区中，翠园别墅至今仍由政府托管，治理之路困难重重。

在这种情况下，工作人员始终坚持勇于面对，不厌倦、不逃避。在翠园别墅只有5户常住，15户出租一年没有清理垃圾，收费困难的情况下，干部职工先后10余次入户劝说，收取垃圾清运费，并联系环卫公司，彻底清理了小区4、5吨的垃圾。在收费极度困难的情况下，大家齐动手，维修了路面、路灯、井盖，保证居民的出行安全。

银洲公寓因消防设施瘫痪、高层墙皮大面积脱落，居民多次上访，社会关注高。面对这种情况，不能不闻不问，更不能单纯地以摆平来对付，而是发扬钉钉子求实效的工作作风。在情况发生后，开发区城管局第一时间上报了管委会，并积极推动房屋整修工作开展。先后更换了房屋消防设施，成立了新一届业主委，引进了物业。并积极开展小区安全隐患排查鉴定，收缴大修基金，现正进行房屋大修前期准备工作，居民住得安心将指日可待。

敢啃硬骨头不退缩。导致小区无物业的原因各不相同，有的是因为面积小，有的是惯于依赖政府，自治能力差。

如何绝境求生，让乱摊子有希望，考验着我们的智慧。业主委自治前的郑华公寓，垃圾成堆，墙皮脱落、漏雨严重，物业费收缴极其困难，又适逢业主委集体辞职，这个只有8500㎡，常住42户50人的小小区，一度成为一块难嚼的硬骨头。既无人，又无钱，怎么办？开发区城管局积极寻找突破口，一方面深入小区，走访打探，挖掘热心居民，找到公安局在职党员担任郑华公寓业主委主任。业主委主任积极发挥作用，找到油漆公司赞助，将破损围栏进行了油饰，并多次协商解决了屋顶漏雨、化粪池堵塞等问题。另一方面，积极寻找资源，与小区周边私立幼儿园谈判，收取车位费4000元/年，加上收缴的物业费，解决了2名聘用人员夫妻，外地打工人员的工资问题。并协商太阳雨大酒店，解决了聘用人员的住宿问题，进一步稳定了人心。

经过近2年的努力，无物业小区环境治理工作取得显著成效，并形成了长效管理机制，走出了一条从无人管理—政府托管—委托管理/自主管理的物业治理道路，建立了社区物业管理的多元格局。

无物业小区由10个降为2个

目前，10个无物业小区中，沁园小区、恂园南里、恂园西里、银洲公寓、汇泉园成功引进物业；贻成晓园、郑华公寓、恂园里小区实现了业主委自治；仅剩翠园别墅、雅园小区仍由政府托管。雅园小区正在积极筹备业主委，有望在短期内实现自治。

治理经费由150万降为5万

2013年9月，10个无物业小区的环境治理专项资金为150万。至2014年4月，共支出62万元。2014年下半年，在打包招投标选聘物业公司的情况下，为解决托管物业公司收支不足问题，申请财政补贴8.9718万元。

2015年，由社区保洁队伍负责2个无物业小区公共区域扫保工作，无物业小区环境治理无需另列预算，2个无物业小区兜底服务初步估算5万元/年。

最低物业费由0.3元上涨到0.7元

在部分无物业小区物业费普遍低于0.4元/平方米的情况下，经过政府、居委会、业主委、社工队伍的共同努力，目前，恂园西里的物业费已由0.3元/平方米上涨到0.7元/平方米，缴费率由10%上升到85%；恂园南里的物业费已由0.5元/平方米上涨到1.2元/平方米，缴费率由30%上升到90%。汇泉园物业费由0.5元/平方米上涨到0.8元/平方米。

探讨与评论

无物业小区治理是社区治理的一个重要缩影，它折射出了新常态下开发区社区治理的理念和方式。近年来，我国很多城市在无物业小区治理实践中都进行了一系列的创新，初步实现了政府依法行政管理与社区依法自治的有机衔接和良性互动。但是我们也应看到，在利益冲突与社会矛盾日益尖锐的社会转型时期，无物业小区的问题势必会成普发态势。在这方面，泰达做出了积极探索。

坚持党建引领，夯实基层基础

无物业小区治理考验着政府的基层治理水平，必须以党建引领为先。要强化党组织总揽全局、协同各方的战斗堡垒作用，把握社区治理的政治方向；加强社区党组织建设，实现党组织在社区基层的全覆盖；充分发挥好党员在社区治理中的模范带头作用，增强党的社会影响力；加强思想道德教育，引领社区文化建设，培养广大居民和社会各界的责任意识、参与意识和法治精神，巩固社区治理的共同思想基础。

切实解决好关系群众切身利益的问题、联系服务群众最后一公里的问题，为实现社会长治久安、和谐稳定打下坚实的基础。

理顺治理体制，实现多元共治

转变政府职能，完善社区治理体制，明确各治理主体职能定位，理顺各治理主体之间的关系，建立健全以基层党组织为核心、政府为主导、居民为中心、社区自治组织为中坚力量、社会组织为依托的社区治理结构。政府在社区治理中只起宏观指导、调控和监督作用，尽量减少对社区自治组织的各种行政性摊派，真正实现政社分开。

强化法治思维，推进依法治理

坚持法治思维，运用法治方式解决无物业小区治理难题。建立政府向社会力量购买服务制度，建立社区工作绩效综合考评制度和机制，建立健全社区民主选举、民主管理、民主决策、民主监督机制，完善居民自治组织体系，建立畅通有序的诉求表达、矛盾调处、权益保障机制，建立业主委公开透明的财务管理和监督机制，确保居民反映的问题能及时、有效解决。

引入市场机制，提升服务效能

社区治理离不开市场力量的介入。

充分运用市场机制，坚持凡是市场能解决的问题，让市场在资源配置中发挥决定性作用，坚持凡政府没有能力去做的事，就由社会组织去做或由政府购买服务，政府不进行不当干预。加强市场监管，维护市场秩序，搭建让市场充分发挥作用的平台，培育大量充满活力的市场主体。建立公平开放透明的市场规则，实行统一的市场准入制度，降低市场门槛，取消不必要的行政审批。